Con la Risposta n. 87 dell’8 febbraio 2021, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che non sono ammesse al Superbonus le spese per interventi di riduzione del rischio sismico realizzati su due distinte unità immobiliari di categoria catastale C/2, “funzionalmente autonome e con ingressi indipendenti” che, al termine dei lavori, saranno destinate all’uso abitativo, detenute in comodato da un unico soggetto. A tal fine gli interventi antisismici devono essere realizzati su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” o su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze.

IL CASO

Il caso oggetto di interpello riguarda interventi di ristrutturazione senza variazione volumetrica di un edificio terra/cielo sito in zona sismica 3, suddiviso in due rustici/deposito (uno al piano terra e uno al primo piano) censiti in catasto urbano distintamente con categoria C/2, funzionalmente autonomi e con ingressi indipendenti” che, al termine dei lavori, saranno destinati ad autorimessa e abitazione.
L’intero edificio è concesso dall’unico proprietario in comodato (con contratto registrato).
I lavori di ristrutturazione (con l’autorizzazione del proprietario) sono effettuati dal comodatario, che sostiene le relative spese.
Oltre al cambio di destinazione, i lavori di ristrutturazione sono finalizzati alla sicurezza statica ed antisismica con riduzione del rischio di 2 o più classi.
Agli interventi di “ristrutturazione antisismica” sono affiancati interventi secondari correlati e conseguenti a quelli strutturali, nonché l’installazione:
– di nuove finestre e infissi;
– di una nuova caldaia a condensazione e dell’impianto termico di climatizzazione (prima non esistente);
– di un basculante dell’autorimessa;
– di un impianto fotovoltaico (con cessione al GSE dell’energia non autoconsumata).

A fronte di tali interventi si chiede se:
– gli interventi di “ristrutturazione antisismica” rientrano tra quelli ammessi al Superbonus;
– sono ammessi al Superbonus anche gli interventi secondari correlati e conseguenti a quelli strutturali;
– all’installazione dell’impianto fotovoltaico sia applicabile la detrazione “Ecobonus” o “Superbonus”;
– sia fruibile il cd. “bonus mobili” e quale sia il limite massimo di spesa;
– ai fini della detrazione per interventi di efficienza energetica siano da considerare anche le spese per l’isolamento termico dell’immobile non avente impianto di riscaldamento preesistente.

CHIARIMENTI DEL FISCO

Le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici consentono di beneficiare di una detrazione d’imposta nella misura del 110 per cento da ripartire in 5 quote annuali di pari importo (cd. Superbonus).
Il “Superbonus” si affianca alle detrazioni già esistenti che spettano (in misura inferiore) per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. “Ecobonus”) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. “Sismabonus”).
Il Superbonus spetta, in particolare, a fronte di spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), effettuati su :
– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia “trainanti”, sia ” trainati”);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo “trainati”).

Con riferimento agli interventi agevolabili, l’Agenzia delle Entrate evdenzia che nel caso esaminato le spese sono sostenute per interventi di riduzione del rischio sismico realizzati su due distinte unità immobiliari di categoria catastale C/2, detenute in comodato, “funzionalmente autonome e con ingressi indipendenti” che, al termine dei lavori, saranno destinate all’uso abitativo.
Per quanto riguarda gli interventi antisismici, l’Agenzia delle Entrate osserva che relativamente agli immobili oggetto degli interventi ammessi al Superbonus la disciplina agevolativa non contiene alcun riferimento alle “unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno”.
Ciò implica, in sostanza, che gli interventi antisismici devono essere realizzati, ai fini del Superbonus, su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” o su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze.
Pertanto, le spese per interventi realizzati su un edificio composto da più unità immobiliari distintamente accatastate di proprietà di un unico soggetto e, pertanto, non costituito in condominio, devono ritenersi non ammesse al Superbonus.
In proposito, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la scelta del legislatore di richiamare espressamente, tra i beneficiari del Superbonus, i “condomini” non consente di applicare a tale agevolazione la prassi consolidata finora adottata in materia di agevolazioni spettanti per interventi di riqualificazione energetica degli edifici (Ecobonus), nonché per interventi di recupero del patrimonio edilizio, ivi compresi gli interventi di riduzione del rischio sismico (Sismabonus), secondo cui per “parti comuni” devono intendersi “in senso oggettivo” quelle riferibili a più unità immobiliari distintamente accatastate, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di proprietari e, dunque, dalla costituzione di un condominio nell’edificio.

Occorre considerare, inoltre, che anche ai fini del Superbonus, qualora gli interventi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante al termine degli stessi. Quindi, nel caso esaminato le spese non sono ammesse al Superbonus, dovendo considerare che gli interventi sono realizzati su “parti comuni” a due unità immobiliari distintamente accatastate alla data di inizio dei lavori che compongono l’edificio di un unico proprietario.

Nel caso esaminato devono, altresì, ritenersi escluse dal Superbonus anche le spese per l’installazione dell’impianto fotovoltaico, atteso che le stesse beneficiano della detrazione con l’aliquota più elevata solo se realizzati congiuntamente ad un intervento “trainante”.

Per la situazione rappresentata, precisa l’Agenzia delle Entrate, è possibile invece beneficiare, su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari esistenti all’inizio dei lavori (nel caso esaminato, dunque, 192.000 euro) delle detrazioni:
– “sismabonus”, in relazione alle spese riferite agli interventi di ristrutturazione “antisismica”;
– “ecobonus”, in relazione all’installazione dell’impianto fotovoltaico.
Non possono accedere all’ecobonus, invece, le spese sostenute per l’isolamento delle superfici disperdenti, opache verticali, orizzontali ed inclinate dell’edificio, in quanto le unità immobiliari oggetto degli interventi risultano allo stato attuale prive dell’impianto di riscaldamento.
Infine, per quanto riguarda il limite di spesa per la fruizione del cd. “bonus mobili”, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che anche per tale detrazione il limite di spesa va moltiplicato per il numero delle unità immobiliari esistenti all’inizio dei lavori e, pertanto, nel caso di specie è pari a 20.000 euro.