In materia di Superbonus, il Fisco ha fornito precisazioni sugli interventi “trainanti” e “trainati” su edificio condominiale, composto anche da unità immobiliari di categoria catastale F/3, sugli interventi antisismici di ristrutturazione edilizia con demolizione ed ampliamento, nonché sugli interventi di efficientamento energetico su edificio condominiale, sui limiti di spesa, su una cooperativa a proprietà divisa e sull’acquisto di case antisismiche (Agenzia delle Entrate – Risposte 16 marzo 2021, nn. 174, 175, 184 e 190).

Le unità immobiliari, iscritte nel Catasto Fabbricati con la categoria F/3 “unità in corso di costruzione”, non sono definibili quali unità “esistenti” di natura residenziale, in quanto sono ancora in corso di costruzione.
In particolare, in relazione all’attribuzione della categoria catastale F/3, tale identificazione catastale è da ascrivere esclusivamente a categorie fittizie, ossia ” quelle che, pur non previste nel quadro generale delle categorie (in quanto ad esse non è associabile una rendita catastale), sono state necessariamente introdotte per poter permettere la presentazione in Catasto di unità particolari (lastrici solari, corti urbane, unità in via di costruzione ecc..) con la procedura informatica di aggiornamento Docfa”, in quanto si tratta di categoria provvisoria, nella quale, su richiesta di parte e senza attribuzione di alcuna rendita catastale, vengono inseriti gli immobili in attesa della definitiva destinazione.
Ne consegue che la fruizione del Superbonus, è preclusa per interventi eseguiti su unità immobiliari F/3 in quanto trattasi di unità in via di costruzione e non di unità immobiliari “esistenti”.

In relazione ad interventi da eseguirsi su un edificio composto da 3 unità abitative e 4 unità pertinenziali di proprietà di due soggetti, sussistendo la prevalenza residenziale, si potrà accedere al Superbonus sia per gli interventi antisismici che per gli interventi di efficientamento energetico. Tuttavia per tali ultimi interventi si potrà fruire delle detrazioni per le sole spese relative alla parte esistente.
Nel presupposto che gli interventi di demolizione e ricostruzione rientrino tra quelli di ristrutturazione edilizia e che sussistano tutte le condizioni previste dalla norma in esame, l’Istante potrà beneficiare delle agevolazioni rientranti nella disciplina del Superbonus con riferimento agli interventi di riduzione del rischio sismico in funzione del numero delle unità immobiliari di cui si compone l’edificio comprese le pertinenze, non collocate fuori dall’edificio condominiale, per un numero massimo di 7 unità, calcolando la detrazione in rapporto alla composizione iniziale dell’edificio prima dell’intervento di demolizione e ricostruzione ed in funzione della spesa allo stesso Istante imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili.
Analogamente, l’Istante potrà beneficiare delle agevolazioni rientranti nella disciplina del Superbonus, per gli interventi di efficientamento energetico, per le sole spese relative la parte esistente (volume ante-operam).
Infine, non risulta, ostativa, nel caso di specie, la circostanza che la cessione del credito avvenga a favore di una società a responsabilità limitata nella quale l’Istante è socio e membro del consiglio di amministrazione.

Nel caso di una cooperativa a proprietà divisa, senza la costituzione di un condominio, la detrazione di cui all’articolo 119 del decreto Rilancio (cd. Superbonus) non può essere applicata, non risultando inclusa nell’ambito soggettivo di applicazione di tale regime.

Affinché gli acquirenti persone fisiche delle unità immobiliari possano beneficiare del Superbonus per l’acquisto di case antisismiche, è necessario che i requisiti sussistano nel periodo di vigenza della norma. Conseguentemente, è necessario che l’atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 30 giugno 2022. Inoltre gli acquirenti delle case antisismiche potranno fruire del Superbonus anche per gli acconti pagati dal 1° luglio 2020 (in quanto l’agevolazione a tale data è vigente), in applicazione del principio di cassa, a condizione tuttavia che il preliminare di acquisto sia registrato e che il rogito sia stipulato entro il medesimo termine del 30 giugno 2022.